TVA 6 % en rénovation (Belgique) : le mode d'emploi qui t'évite le redressement

Le piège du « j'applique 6 % parce que c'est de la rénovation »

Ton client te dit : « bah, c'est de la rénovation chez moi, on met 6 % de TVA ». Tu cliques 6 % sur ton devis. Trois ans plus tard, contrôle SPF Finances. L'agent regarde la facture, demande l'attestation, tu l'as pas. Redressement : la différence (21 % − 6 %) + intérêts de retard + amende. Sur un chantier de 12 000 € HT, ça fait 1 800 € de TVA en plus, plus les pénalités.

Le 6 % est génial, mais il a 3 conditions strictes. Sam les vérifie pour toi à chaque devis.

Les 3 conditions cumulatives

1. L'immeuble doit avoir au moins 10 ans

Âge calculé à la date de la première occupation, pas à la date des travaux. Tu rénoves un appart construit en 2015 et occupé pour la première fois en 2017 ? En 2026, l'immeuble a 9 ans → TVA 21 %. Le 1er janvier 2027, il a 10 ans → TVA 6 %.

2. Usage exclusivement (ou principalement) privé

Logement, oui. Pure activité commerciale, non. Mixte (un cabinet médical dans la maison) : OK si la partie privée représente au moins 50 % de la surface.

3. Travaux liés à l'habitation

La liste limitative est dans la circulaire TVA. En gros : transformation, rénovation, réhabilitation, amélioration, réparation, entretien (autres que le nettoyage). Inclus : isolation, plomberie, électricité, chauffage, sanitaires, carrelage, peinture, menuiserie, toiture, fenêtres.

NON inclus à 6 % :

• Travaux de jardin (aménagement extérieur)
• Piscine
• Sauna privé
• Pose d'un poêle qui sert principalement de décoration
• Le matériau seul que tu vendrais sans le poser

L'attestation : ton bouclier en cas de contrôle

Sans elle, le SPF présume que c'est 21 %, peu importe la réalité. Avec elle, tu es couvert : c'est le client qui certifie sous sa responsabilité que les conditions sont remplies.

Depuis BoostYourBiz, dès que tu appliques le taux réduit sur un devis :

1. 1Le PDF intègre automatiquement la mention légale (« Taux réduit appliqué sur travaux immobiliers — logement de plus de 10 ans, art. 1bis AR n°20 »)
2. 2Au moment de la signature en ligne, ton client doit cocher l'attestation : « J'atteste que le bâtiment est utilisé comme logement privé, occupé depuis au moins 10 ans… ». Impossible de signer sans la cocher.
3. 3Le texte exact certifié est figé et archivé avec la date, l'heure et le nom du signataire. Tu le retrouves en un clic sur la fiche du devis, dans un encadré « Attestation TVA taux réduit signée par le client ».

Si un agent fiscal débarque dans 4 ans, tu sors la preuve en 2 clics.

Le cas spécial démolition + reconstruction

Si tu démolis un vieux bâtiment et reconstruit à la place, c'est 6 % sous conditions (revenu, surface, etc.). Mais c'est un autre régime que la rénovation simple, et le client doit faire une démarche préalable au SPF Finances avant le démarrage. Si tu fais un devis sans cette démarche, le client paie 21 % et toi tu n'es pas en faute. Mais c'est dommage pour lui.

En France, l'équivalent

C'est le taux intermédiaire 10 % (et 5,5 % pour les travaux d'amélioration énergétique). Conditions proches : logement de plus de 2 ans, usage habitation, attestation client obligatoire. Même mécanique qu'en Belgique : la mention légale (art. 279-0 bis CGI) figure sur tes devis, et ton client coche l'attestation correspondante au moment de la signature en ligne — preuve datée, archivée sur la fiche devis.